Huuropslag van drie procent
niet oneerlijk

Belangen verhuurders

Jaarlijkse huurprijsverhoging

De rechter is verplicht om de eerlijkheid van algemene voorwaarden te toetsen, bij overeenkomsten tussen een particulier en een handelaar. Pas in de afgelopen jaren is hier in het huurrecht meer aandacht voor gekomen. De jaarlijkse huurverhoging is daarin onderwerp van veel discussie.

De rechtbank Amsterdam had over dit onderwerp vragen gesteld aan de Hoge Raad. In de onderliggende zaak ging het om een prijsverhoging waarbij de consumentenprijsindex (cpi) van het CBS als uitgangspunt was genomen. Naast deze indexatie was bepaald dat de verhuurder de huurprijs jaarlijks verder kon verhogen met maximaal drie procent.

Niet onredelijk bezwarend

Om te beoordelen of de prijsverhoging redelijk is, kan de bepaling volgens de Hoge Raad worden opgesplitst in twee delen. Ten eerste het gedeelte dat de huurprijsverhoging koppelt aan de prijsindex. Dit gedeelte dient de geldontwaarding tegen te gaan. Het restant, de verhoging van maximaal drie procent, is een zelfstandige opslag. Het dient om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning.

De Hoge Raad komt hiermee tegemoet aan de belangen van verhuurders. Als een beding namelijk oneerlijk is, moet de bepaling buiten toepassing worden gelaten. In dit geval zouden huurders de in het verleden doorgevoerde huurverhogingen kunnen terugvorderen. Ook zouden ze voor de volledige duur van de huur dezelfde prijs betalen. Nu beide onderdelen zelfstandig moeten worden beoordeeld, kan een verhuurder alsnog aanspraak maken op de indexatie van de huurprijs, als de opslag oneerlijk blijkt te zijn.

Wel eerlijk toegepast?

De beslissing van de Hoge Raad geeft enige duidelijkheid. Wel zijn enkele kanttekeningen te plaatsen. Volgens het Europees Hof van Justitie in het Invitel-arrest is voor de beoordeling van de eerlijkheid van een prijswijzigingsbeding van belang of de handelaar een goede rechtvaardiging heeft gegeven over de prijsverhoging. Ook moet een particulier de mogelijkheid hebben om de overeenkomst op te zeggen.

In het RWE Vertrieb-arrest heeft het Hof verduidelijkt dat de mogelijkheid om op te zeggen ook daadwerkelijk moet kunnen worden benut. Is deze mogelijkheid er niet, dan wordt de wijziging al snel als onredelijk geacht. De Hoge Raad erkent dat in tijden van woningkrapte de huurder niet snel gebruik zal maken van zijn recht om de huurovereenkomst op te zeggen, maar weegt het belang van de verhuurder om zich te beschermen tegen gewijzigde omstandigheden zwaarder.

De Hoge Raad komt in z’n geheel niet toe aan de eerder genoemde overweging van het Hof, dat een handelaar de prijsverhoging moet motiveren. Het kleurt daarnaast zelf in dat de opslag gerechtvaardigd is, vanwege de waardeontwikkelingen op de markt. Het is zeer de vraag of de Hoge Raad met deze selectieve redenering recht doet aan de Europese jurisprudentie. Tevens lijkt het niet stil te staan bij de mogelijkheid dat de marktontwikkelingen ook een daling van woningwaarde met zich kunnen brengen.

Voorlopig duidelijkheid

Het is nog onduidelijk of en in welke gevallen opslagbedingen boven de drie procent oneerlijk zijn. De rechtbank had daarnaast ook vragen gesteld over de precieze gevolgen, mocht een beding oneerlijk zijn. Nu de prijswijziging in dit concrete geval niet oneerlijk was, is de Hoge Raad niet toegekomen aan beantwoording van deze vragen.

De beslissing van de Hoge Raad zorgt voor enige duidelijkheid en zal met name verhuurders enige rust geven. Nu nog lang niet alle vragen zijn beantwoord, is het wachten op de volgende beslissing over dit onderwerp. Daarbij kan worden afgevraagd of de zienswijze van de Hoge Raad op enig moment wordt achterhaald door die van het Hof.